Kirchentellinsfurt, 24.02.2025 — Landgericht Nürnberg-Fürth sieht falschen Risikoindikator beim offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“!
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 21. Februar 2025 (noch nicht rechtskräftig) ein bereits im November 2024 ergangenes Versäumnisurteil bestätigt und entschieden, dass die ZBI Fondsmanagement GmbH es bezüglich des von ihr verwalteten offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ künftig zu unterlassen hat, in ihren Anlegerinformationen einen Risikoindikator von 3 oder niedriger anzugeben. Das Gericht folgt damit im Wesentlichen der von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg e.V. als Klägerin vertretenen Rechtsauffassung, wonach beim UniImmo: Wohnen ZBI ein Risikoindikator von 6 hätte angegeben werden müssen.
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein sog. PRIIP (engl. „Packaged Retail and Insurance—based lnvestment Products“). Es handelt sich also um verpackte Anlageprodukte für Kleinanleger und Versicherungsanlageprodukte. Durch die europäische PRIIP-Verordnung wurde auf europäischer Ebene ein standardisiertes Basisinformationsblatt eingeführt, um die Verständlichkeit von verpackten Anlageprodukten für Kleinanleger sowie die Vergleichbarkeit solcher Produkte zu verbessern. Damit die Basisinformationen für Kleinanleger leicht verständlich, gut lesbar und einfach vergleichbar dargestellt werden, wurde mit der Ergänzung durch die Delegierten Verordnung (EU) 2017/653 eine einheitliche Vorlage für das Basisinformationsblatt bereitgestellt. Wird der Preis eines PRIIP nicht mindestens monatlich bewertet, ist im Basisinformationsblatt ein Risikoindikator von 6 anzugeben. „Das Landgericht Nürnberg-Fürth ist der Rechtsauffassung von ZBI, wonach die börsentägliche Errechnung eines Rückgabepreises ausreichend sei um eine niedrigere Risikoeinschätzung vorzunehmen, entschieden entgegengetreten. Aus Sicht des Gerichts ist für eine mindestens monatliche Preisfestsetzung die Bestimmung des sogenannten Nettoinventarwertes, d.h. einer Bewertung aller Vermögensgegenstände des Fonds erforderlich. Eine Bewertung der Immobilien wird bei offenen Immobilienfonds aber regelmäßig nur alle drei Monate vorgenommen“, erläutert TILP-Anwalt Christian Palme. Das Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt damit die Rechtsauffassung von TILP.
Die Entscheidung könnte nach Ansicht von TILP weitreichende Folgen haben. Ein Großteil der in Deutschland vertriebenen offenen Immobilienfonds ist regelmäßig nicht in Risikoklasse 6 eingruppiert. Stattdessen erfolgt regelmäßig eine Einstufung in die Risikoklassen 1-3. Gegenüber Anlegern wird hierdurch zum Ausdruck gebracht, bei offenen Immobilienfonds handele es sich um eine vergleichsweise sichere und wertstabile Kapitalanlage bei welcher alle Vermögenswerte mindestens monatlich bewertet werden. Dass eine Investition in offene Immobilienfonds aber oftmals nicht sicher ist, hat eindrücklich der Fall des Fonds UniImmo: Wohnen ZBI gezeigt, der Ende Juni 2024 im Rahmen einer Sonderbewertung auf einen Schlag um circa 17 Prozent abgewertet wurde. Hierdurch wurden über 800 Millionen Euro an Anlegergeldern vernichtet. Geld, das in vielen Fällen zur privaten Altersvorsorge der Anleger dienen sollte. Aus Sicht von TILP wird das tatsächliche Marktrisiko bei offenen Immobilienfonds oftmals falsch eingeschätzt und damit in vielen Fällen ein zu niedriger Risikoindikator angegeben.
„Nach der PRIIP-Verordnung haften PRIIP-Hersteller für falsche oder irreführende Basisinformationsblätter, wenn der Kleinanleger nachweist, dass ihm im Vertrauen auf die Angaben im Basisinformationsblatt ein Verlust entstanden ist. Die Verwendung eines falschen Risikoindikators dürfte zudem die Chancen geschädigter Anleger auf Zahlung von Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung erhöhen. Denn in vielen Fällen wurden offene Immobilienfonds als sichere Anlage verkauft. Die gebotene Aufklärung über bestehende Risiken erfolgte oftmals aber nicht“, erklärt TILP-Anwalt Christian Herrmann.
Aus Sicht von TILP haben sich die Chancen geschädigter Kleinanleger auf Schadensersatz gegen die Verwaltungsgesellschaft bzw. den Finanzvertrieb mit der Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth erhöht.
