Anlegern der nachrangingen Namensschuldverschreibungen (= Nachrangdarlehen) der Emittenten ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH droht ein Totalverlust ihrer Einlage. Die ProReal Europa-Gesellschaften haben derzeit mehrere Zahlungsausfälle zu verzeichnen – eine Überschuldung und damit ein Insolvenzeröffnungsgrund stehen bevor.
Die bei privaten Anlegern beliebten ProReal Europa-Nachrangdarlehen, ausgegeben u.a. von der ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH, sammelten über 280 Millionen Euro Anlegergelder ein. Derzeit ist deren Liquidität jedoch nicht gesichert, weshalb Anleger ein Totalverlust ihrer Einlage droht.
Am 5. Mai 2025 veröffentlichte die BaFin zum zweiten Mal innerhalb eines Jahres auf ihrer Internetseite eine Bekanntmachung zur ProReal Europa 9 + 10 GmbH. Der Grund der Bekanntmachung war, dass die ProReal Europa 9 + 10 GmbH derzeit weniger als 5% des Nominalbetrages der Kapitaleinlage an die Anleger auszahlen können und es daher zu einem nahezu vollständigen Zahlungsausfall gegenüber Anlegern kommen könnte. Zu bereits entstandenen Zinsansprüchen der Anleger können die ProReal Europa 9 + 10 GmbH keine Zahlungen leisten.
Die vollständige Bekanntmachung über den nahezu vollständigen Zahlungsausfalls der ProReal Europa 9 + 10 GmbH gegenüber Anlegern wurde auch im Bundesanzeiger veröffentlicht.
Die Pool-Gesellschaft SC Finance Four GmbH, an die das Anlegergeld ausgezahlt wurde und welche die Projektgesellschaften auswählen und finanziell unterstützen sollte, meldete im März 2024 Insolvenz in Eigenverwaltung an. Ein Jahr später, am 17. März 2025, wurde seitens der SC Finance Four beantragt, das Insolvenzverfahren aufzuheben, weil eine (drohende) Überschuldung nicht mehr vorläge. Vorausgegangen war ein Forderungsverzicht der beiden ProReal Europa-Gesellschaften gegenüber der SC Finance Four.
Die übrigen Forderungen der ProReal Europa-Gesellschaften gegen u.a. die SC Finance Four GmbH, welche den wesentlichen Vermögenswert beider Gesellschaften und damit Anlegergelder i.H.v. ca. 174 Millionen Euro ausmachten, wurden an einen Investor zu 6,2 Millionen Euro (ProReal Europa 9 GmbH) respektive zu 10,8 Millionen Euro (ProReal Europa 10 GmbH) veräußert.
Anleger werden aller Voraussicht nach einen Schaden von ca. 94% ihrer Einlage respektive 269 Millionen Euro erleiden.
Die ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH sind beides Gesellschaften innerhalb der Konzernstruktur der angesehenen Soravia Investment Holding GmbH. Das Geschäftsmodell der ProReal Europa-Gesellschaften liegt in der über einen Treuhänder veranlassten Finanzierung von Zwischengesellschaften (hier der SC Finance Four GmbH), welche sich wiederum an Objekt- bzw. Projektgesellschaften beteiligen oder diese finanzieren, die schlussendlich Immobilienprojekte realisieren. Das Kapital nehmen die ProReal Europa-Gesellschaften von privaten Anlegern mittels nachrangigen Namensschuldverschreibungen (= Nachrangdarlehen) ein. Die von den Projekten realisierten Gewinne werden in umgekehrter Richtung bis an die ProReal Europa-Gesellschaften ausgekehrt. Verbleibt ein Restgewinn, wird dieser an die privaten Anleger in Form von Zinsen ausgezahlt. Am Ende der Laufzeit der Nachrangdarlehen erhalten die privaten Anleger ihr eingezahltes Kapital zurück.
Die von den Objekt- bzw. Projektgesellschaften zu realisierenden Immobilienprojekte stehen im Zeitpunkt der Finanzierung durch die privaten Anleger noch nicht fest (Blindpool-Konzept). Der private Anleger kennt im Zeitpunkt seiner Kapitaleinlage das mit seinem geliehenen Geld zu finanzierende und realisierende Projekt also nicht.
Sowohl die ProReal Europa 9 GmbH als auch die ProReal Europa 10 GmbH haben seit Dezember 2023 keine Zinsen an die Anleger der Nachrangdarlehen ausgezahlt.
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Der Sachverhalt rund um die ProReal Europa 9 + 10 GmbH wirft mehrere rechtliche und tatsächliche Fragen auf.
Es erscheint bereits fraglich, inwieweit das Management der ProReal Europa 9 + 10 GmbH eine für Anleger derart einschneidende Maßnahme des Forderungsverzichts gegenüber ihrer größten Schuldnerin, der SC Finance Four GmbH, ohne Zustimmung der Anleger hat durchführen dürfen.
Weiter stellt sich die Frage, wo das Anlegergeld verblieben ist. Nach unabhängigen Analysen Dritter haben einige Projektgesellschaften Buchwerte in Millionenhöhe, welche die Soravia jedoch nicht anerkennt. Bei einem Verkauf der Vermögenswerte könnten die Anleger den Analysen zu Folge vollständig befriedigt werden.
Viele Anleger zeichneten die Nachrangdarlehen im Glauben, dass die Liquidität der beiden ProReal Europa-Gesellschaften durch die bestehende Konzernstruktur und des gewährten Finanzpuffers von über 140 Millionen Euro Eigenkapital der Soravia Investment Holding GmbH gesichert sei. Zwischenzeitig wurden die ProReal Europa-Gesellschaften aus der Konzernstruktur der Soravia Investment Holding GmbH entfernt, sodass die anfängliche Konzernsicherheit und der Risikopuffer nicht mehr bestehen.
Anleger sollten sich auf die Durchsetzung ihrer möglichen rechtlichen Ansprüche konzentrieren. Es verbleibt für Anleger die Möglichkeit über eine Gläubigerversammlung oder einen gemeinsamen Vertreter gebündelt zu handeln oder individuell gegen die jeweilige Emittentin vorzugehen. In beiden Fällen sehen sich Anleger komplexen Rechtsfragen gegenüber. Die Inanspruchnahme einer anwaltlichen Beratungsleistung wird hierbei empfohlen.
Wir raten daher Anlegern, die in eine ProReal Europa-Gesellschaft investiert haben, sich vor diesem Hintergrund über aktuelle Entwicklungen und bestehende Handlungsmöglichkeiten informiert zu halten. Registrieren Sie sich daher gerne kostenfrei bei TILP und erfahren Sie unkompliziert und aktuell, in welchen Fällen wir ein rechtliches Vorgehen für aussichtsreich halten und welche Handlungsmöglichkeiten jeweils bestehen.
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