Verlustrisiken bei offenen Immobilienfonds

Milliardenrisiken für private Investoren und Anleger

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Seitdem einer der größten deutschen offenen Immobilienfonds für Wohnimmobilien, der vor allem von den Volks- und Raiffeisenbanken vertriebene UniImmo: Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1), im Juni 2024 im Rahmen einer Sonderbewertung auf einen Schlag um circa 17 Prozent abgewertet wurde, sind private Investoren die in vermeintlich sichere und wertstabile offene Immobilienfonds investiert haben, verunsichert. Nicht zu Unrecht, wie der herbe Verlust im Falle UniImmo: Wohnen ZBI belegt. Allein in diesem Fonds wurden durch die Sonderbewertung im Juni 2024 über 800 Millionen Euro vernichtet. Geld, das in vielen Fällen zur privaten Altersvorsorge der Anleger dienen sollte. Auch bei anderen offenen Immobilienfonds ist eine Abwertung des Immobilienportfolios, ähnlich wie beim UniImmo: Wohnen ZBI, aus unserer Sicht nicht ausgeschlossen.

Wir raten daher Anlegern, die in den UniImmo: Wohnen ZBI oder andere offene Immobilienfonds investiert haben, sich vor diesem Hintergrund über aktuelle Entwicklungen und bestehende Handlungsmöglichkeiten informiert zu halten. Registrieren Sie sich daher gerne kostenfrei bei TILP und erfahren Sie unkompliziert und aktuell, in welchen Fällen wir ein rechtliches Vorgehen für aussichtsreich halten und welche Handlungsmöglichkeiten jeweils bestehen.

Worum geht es?

Als Ursache für die beispiellose Abwertung beim UniImmo: Wohnen ZBI wurden von der Fondsgesellschaft die sich mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges drastisch verändernden Marktfaktoren für Wohnimmobilien angeführt. Insbesondere der rasante Zinsanstieg, stetig zunehmende Baukosten und eine Verschärfung der regulatorischen Vorschriften hätten zu einem deutlichen Einbruch der Investorennachfrage geführt. Mit der Konsequenz, dass die Wohnimmobilienbewertungen im gesamten Markt unter Druck geraten seien. Dieser Marktentwicklung habe man sich trotz Mieterhöhungen und weniger Leerstand nicht entziehen können.

Die im Fall UniImmo: Wohnen ZBI als Grund für die massive Abwertung angeführte Verschlechterung des Marktumfeldes für Immobilienfonds gilt jedoch für alle offenen Immobilienfonds. Die Folgen der bereits 5 Jahre zurückliegenden Corona-Pandemie müssten bei lebensnaher Betrachtung in die Bewertung der Immobilienportfolios daher zwischenzeitlich ebenso eingeflossen sein wie der Beginn des Ukrainekonflikts und die gestiegenen Zinsen und Baukosten. Doch anders als beim UniImmo: Wohnen ZBI erfolgten bei anderen großen Immobilienfonds bislang keine vergleichbaren Abwertungen.

Dies betrifft beispielsweise die folgenden Fonds:

  • hausInvest (ISIN: DE0009807016)
  • UniImmo: Deutschland (ISIN: DE0009805507)
  • UniImmo: Europa (ISIN: DE0009805515)
  • Grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008)
  • Grundbesitz Global (ISIN: DE0009807057)
  • UniImmo: Global (ISIN: DE0009805556)

Ob diese und andere offene Immobilienfonds langfristig ihre derzeitige Immobilienbewertung aufrechterhalten können oder über kurz oder lang ähnlich wie der UniImmo: Wohnen ZBI gezwungen sein werden, massive Abwertungen vorzunehmen, ist fraglich. Bei einigen Immobilienfonds ist sogar festzustellen, dass diese trotz schwieriger Marktlage auf- statt abgewertet wurden. Ein Umstand, der die Risiken für Anleger noch erhöhen dürfte.

Privaten Investoren wurden offene Immobilienfonds oftmals von ihren Hausbanken empfohlen und als wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge beworben. Trotz der bestehenden Unsicherheiten im Immobiliensektor wurden die regelmäßig von den zur jeweiligen Hausbank bzw. deren Finanzgruppe gehörenden Fondsgesellschaften aufgelegten Fonds meist mit der Risikoklasse „Geringes Risiko“ bewertet und vermarktet. Nach dieser Risikoklasse unterliegt die Investition nur geringen Wertschwankungen, mittel- bis langfristig sollen Kapitalverluste unwahrscheinlich sein. Die Abwertung des UniImmo: Wohnen ZBI zeigt jedoch eindrucksvoll, dass eine Investition in offene Immobilienfonds keineswegs eine risikoarme oder gar sichere Investition darstellt. Insbesondere in Fällen in denen der Immobilienbestand nicht realitätsnah und aktuell bewertet ist, droht Anlegern unter Umständen wie im Fall UniImmo: Wohnen ZBI eine böse Überraschung.

Hinzu kommt, dass die beratenden Hausbanken ihre Kunden in vielen Fällen nicht darüber informiert haben, dass die Fondsanteile nicht zwingend bei der Fondsgesellschaft (gegebenenfalls sogar gegen Ausgabeaufschläge) selbst sondern in vielen Fällen deutlich günstiger über die Börse erworben werden können. Finanzberater sind nach den Grundsätzen der sogenannten „Best Execution“ jedoch dazu gehalten, im Rahmen ihrer Beratung auf günstigere Erwerbsmöglichkeiten hinzuweisen. Teilweise konnten Anleger Fondsanteile über die Börse um knapp 30 Prozent günstiger erwerben als dies bei der Fondsgesellschaft selbst der Fall war.

TILP meint:

Bei vielen offenen Immobilienfonds steht zu befürchten, dass die Immobilienportfolios jahrelang ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Marktlage zu hoch bewertet wurden. Erfolgt die Abwertung, drohen hohe finanzielle Verluste. Insbesondere, weil eine außerbörsliche Rückgabe der Fondsanteile erst nach einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und Einhaltung einer einjährigen Rückgabeankündigungsfrist möglich ist. Anleger sollten sich daher über ihr jeweiliges Produkt informiert halten.

In vielen Fällen ist zudem fraglich, ob die Fonds- bzw. Kapitalverwaltungsgesellschaften eine zutreffende Risikobewertung vorgenommen haben. Die regelmäßig verwendeten niedrigen Risikokennzahlen dürften Anleger oftmals darüber getäuscht haben, wie riskant diese Anlagen tatsächlich sind. Die von vielen Fondsgesellschaften regelmäßig verwendeten Bewertungsmodalitäten legen nahe, dass ein wesentlich höherer Risikoindikator hätte angegeben werden müssen. Im Falle der Verwendung einer falschen Risikokennzahl könnten betroffene Anleger Schadensersatz verlangen, wenn sie den Immobilienfonds bei korrekter Risikobewertung nicht gekauft hätten. Dasselbe dürfte für den Fall gelten, dass im Rahmen einer Anlageberatung keine Aufklärung über günstigere Erwerbsmöglichkeiten stattgefunden hat. Anleger sollten vor diesem Hintergrund dringend aktiv werden.

TILP informiert nach erfolgter Registrierung betroffene Anleger kostenfrei und unverbindlich über aktuelle Entwicklungen und bestehende Handlungsmöglichkeiten.

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