Grundsätzlich sind Immobiliardarlehensverträge auf eine lange Laufzeit ausgelegt und die Konditionen in der Regel für viele Jahre festgeschrieben. Doch im Leben gibt es Veränderungen, die mit einem langjährigen Vertrag konfligieren können und man will oder muss eine Immobilie verkaufen. Daher normiert § 490 Abs. 2 BGB, dass der Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzt, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Der geplante Verkauf einer Immobilie stellt solch ein berechtigtes Interesse dar.

Folge der vorzeitigen Beendigung des Immobiliardarlehens ist, dass die darlehensgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Damit soll ihr der aus der vorzeitigen Kündigung entstandene (entgangene Zins-)Schaden ersetzt werden, was auch im Rahmen eines Interessensausgleichs angemessen ist. Schließlich liegt der Verkauf der Immobilie nicht in der Sphäre der Bank.

Allerdings verlangt Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB, dass der Darlehensvertrag klare und verständlich formulierte Informationen über Voraussetzungen und die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Erfüllt die Bank diese Voraussetzungen nicht, führt dies gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Verlust des Anspruchs des Darlehensgebers auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn eben die vertraglichen Angaben zur Berechnung dieser Entschädigung nicht klar und verständlich sind.

Im vorliegenden Fall wurden diese Anforderungen nicht erfüllt, sodass der Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen war. Denn in den Verträgen hieß es, dass sich auf Basis der vereinbarten Konditionen eine voraussichtliche Vertragslaufzeit von 20 Jahren und 8 Monaten bzw. 14 Jahren und 3 Monaten ergebe und dass die Bank im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung der Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung erhalte, bei deren Berechnung Zinsen bis zur Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens berechnet werden dürften. Dies war nur so zu verstehen, dass eben Zinsen bis 20 Jahre und 8 Monate bzw. 14 Jahre und 3 Monate gerechnet ab Vertragsschluss in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen.

Was die Bank nicht berücksichtigte, war § 489 Abs. 1 Nr.2 BGB, der vorsieht, dass ein Darlehen, dessen Konditionen festgeschrieben sind, jedenfalls nach Ablauf von 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehensbetrages mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden kann. D.h. ein Darlehensnehmer kommt spätestens nach 10 Jahren und 6 Monaten aus einem an sich länger laufenden Darlehen raus und kann dieses ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung waren daher missverständlich, da dort auf die Restlaufzeit der Darlehen (20 Jahre und 8 Monate bzw. 14 Jahre und 3 Monate) abgestellt wurde, statt die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nach 10 Jahren zu berücksichtigen.