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Kirchentellinsfurt,

Urteil - 08.12.2000 - LG Stuttgart - 24 O 389/00

24 O 389/00 verkündet am: 08.12.2000

Landgericht Stuttgart
Im Namen des Volkes
Urteil
In Sachen
[...] -Kläger-
Proz.Bev.: RAe Tilp & Kälberer, Einhornstraße 21, 72138 Kirchentellinsfurt
gegen
[...] -Beklagter-
Proz.Bev.: [...]

hat die 24. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart auf die mündliche Verhandlung vom 27.10.200 durch Richterin am LG Bonin-Harz -als Einzelrichterin- für Recht erkannt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger ab Rechtskraft des Urteils von seinen Verbindlichkeiten gegenüber der ... aus dem Darlehensvertragvom 14.10.1997 (Nr. 262267) über 70.600,00 DM zu befreien, Zug um Zug gegen Übertragung der Geschäftsanteile an der [...] mit einem Nominalbetrag von 61.300,00 DM.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 26.316,35 DM nebst 4 % Zinsen hieraus ab 08.09.2000 zu bezahlen.

3. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger ab Rechtskraft des Urteils von seinen Verpflichtungen gegenüber der [...] aus dem Lebensversicherungsvertrag vom 15.12.1994 (Nr. 01738704) und von seinen Verpflichtungen gegenüber der [...] aus dem Lebensversicherungsvertrag vom 01.12.1994 (Nr. 115506) zu befreien.

4. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung des Klägers in Höhe von 110.000,00 DM vorläufig voll-streckbar.

Die Sicherheit kann auch durch selbstschuldnerische, unbefristete, unwiderrufliche selbstschuldne-rische Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen deutschen Kreditinstituts erbracht werden.

Tatbestand:
Der Kläger erwarb am 08.12.1994 zwei Anteile des WGS-Fonds Nr. 35 [...] durch Beitritt zu dem ge-schlossenen Immobilienfonds [...]. Die Anteile mit einem Nominalbetrag von 61.300,00 DM wurden durch ein Darlehen der [...] finanziert und durch zwei Lebensversicherungen abgesichert. Auf das Darlehen werden keine Tilgungsleistungen erbracht; jedoch hat der Beklagte monatliche Zinszahlungen und Lebensversicherungsbeiträge zu leisten.

Der Beklagte war 1981 alleiniger Geschäftsführer der Firma WGS Wohnungsbaugesellschaft mbH Stuttgart, welche die geschlossenen Immobilienfonds initiierte und als Bauträgerin die entsprechenden Immobilien errichtete. Die Immobilien wurden vermietet und die erwirtschafteten Erträge an die Fondsanleger ausgeschüttet. Der von der WGS organisierte Vertrieb der Fondsanteile warb damit, die monatlichen Ausschüttungen deckten zusammen mit der Steuerersparnis die monatlichen Belastungen der Anleger. Zusätzlich übernahm die WGS eine fünfjährige Mietgarantie ab Zeichnung in Höhe der im jeweiligen Prospekt dargestellten Mieten.

Die für die jeweiligen Fonds erwarteten Mieteinnahmen konnten in den meisten Fällen jedoch nicht erzielt werden, so daß sich die Liquidität der WGS durch die erforderlichen Zuschüsse infolge der Mietgarantien immer mehr verschlechterte. Dies wurde zunächst durch die Gründung immer neuer Fonds aufgefangen, führte jedoch schließlich zum wirtschaftlichen Zusammenbruch der WGS-Gruppe im Jahr 1997.

Aus dem Fonds Nr. 35 - [...] - erfolgten ab Juli 1997 keine Ausschüttungen mehr an die Anleger. Nach der Übernahme durch die [...] erfolgten im wesentlichen ebenfalls keine Ausschüttungen mehr.

Gegen den Beklagten ist wegen Betrugs und Untreue zum Nachteil der Fondsanleger ein Strafverfah-ren eröffnet worden (Haftbefehl Bl. 18 d. A.).

Der Kläger trägt vor, er sei durch falsche Verkaufsargumente, wie die Sicherheit der Anlage bei hoher Rentabilität und die angebliche leichte Wiederverkäuflichkeit, zum Beitritt überredet worden. Darüber hinaus enthalte der Prospekt falsche Angaben über die Werthaltigkeit der Mietgarantie. Für den Be-klagten, der die Prospekte selbst entworfen habe, sei bereits 1994 erkennbar gewesen, daß die Mietga-rantie nicht eingehalten werden könne. Der Prospekt enthalte darüber hinaus falsche Angaben über die bezahlten Provisionen. Außer den ausgewiesenen Vertriebskosten seien erhebliche Innenprovisionen an die jeweiligen Vertriebsleiter bezahlt worden.

Der Beklagte habe jedoch vor allem über die Werthaltigkeit der Immobilie getäuscht, weil bei der Flä-chenberechnung der hieraus resultierenden zu erwartenden Mieteinnahmen von einem zwölfgeschos-sigen Bau ausgegangen werde. Tatsächlich sei auf dem Bauteil II jedoch nur ein Gebäude mit sieben Obergeschossen genehmigt worden. Die Genehmigung zur Aufstockung sein am 24.11.1994 durch das Baurechtsamt der Stadt Stuttgart abgelehnt worden. In Kenntnis dieser Umstände hätte der Kläger keine Anteile dieses Fonds erworben. Mit der Klage verlangt der Kläger Ersatz des Schadens, den er durch den Erwerb der Fondsanteile erlitten hat.

Der Kläger stellt den aus dem Tenor ersichtlichen Antrag.

Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Der Beklagte wendet Verjährung ein und trägt im übrigen vor, er habe sich nicht strafbar gemacht. Beim Bau des [...] habe er darauf vertraut, daß die Aufstockung des siebengeschossigen Gebäudes auf zwölf Geschosse nachträglich genehmigt werde; dies sei ihm von der Stadt fest zugesagt worden. Aus dem Prospekt, in dem lediglich sieben Geschosse abgebildet seien, sowie aus der Baugenehmigung ergebe sich auch nicht, daß tatsächlich zwölf Geschosse errichtet werden sollten.

Die Werthaltigkeit des Gebäudes sei auch durch die lediglich sieben Geschosse nicht beeinträchtigt, da entsprechende Ausgleichsflächen (Freiflächen und überdachte Anschlußbereiche) eingerichtet worden seien. Im übrigen könne nicht davon ausgegangen werden, daß dies kaufentscheidend gewesen sei.

Der Prospekt enthalte keine falschen Angaben, auch nicht über die Vertriebskosten. Die zusätzlich bezahlte nicht ausgewiesene Innenprovision sei von der WGS übernommen worden und habe die Anleger deshalb nicht belastet. Sie sei zwar Bestandteil des Kaufpreises; dieser sei aber von jedem Anleger durch Marktvergleich nachprüfbar.

Dem Kläger sei auch kein Vermögensschaden entstanden. Die WGS habe ihre Mietgarantien bis 1996 einhalten können. Die später ausfallende Ausschüttung des Fonds Nr. 35 habe im wesentlichen die Nachfolgegesellschaft [...] zu verantworten; sie könne dem Beklagten nicht angelastet werden.

Der Kläger müsse sich auch die Steuerersparnis anrechnen lassen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet. Der Beklagte ist zum Schadenersatz verpflichtet aus Vertrag und unerlaubter Handlung (823 BGB i. V. m. § 263 StGB).

Der Beklagte hat die Fondsanleger sowohl durch falsche Prospektangaben als auch durch falsche Verkaufsargumente des von ihm organisierten und geschuldeten Vertriebs getäuscht. Dies ergibt sich bereits aus dem unstreitigen Sachverhalt, so daß der Ausgang des gegen den Beklagten eingeleiteten Strafverfahrens nicht abgewartet werden muß.

Der Vertrieb warb u. a. mit einem sog. „Zweitmarkt“ zur Veräußerung erworbener Fondsanteile, der jedoch im wesentlichen nicht bestand, wie aus zahlreichen anderen Verfahren, welche die WGS-Gruppe betreffen, bekannt ist. Auch die übergebenen Prospekte enthalten gravierend falsche Angaben zum Objekt [...]. Auch wenn das Gebäude zeichnerisch nur siebengeschossig dargestellt ist, geht die Wirtschaftlichkeitsberechnung eindeutig von elf Geschossen und deren Vermietbarkeit aus. Außerdem enthält der Prospekt die Anga-be: „Im Gebaudeteil II entstehen ab dem 7. Obergeschoß Büroeinheiten. Im 12. Obergeschoß wird ein Café eingerichtet. Die Baugenehmigung für alle Gebäudeteile liegt vor, die Nachgenehmigung für weitere vier Geschosse im Gebäudeteil II ist mit der Stadt vorbesprochen und wird genehmigt“. Tat-sächlich wurde die Genehmigung zur Aufstockung am 24.11.1994 abgelehnt.

Auch wenn der Beklagte hoffte, er werde die Aufstockung durch weitere Verhandlungen doch noch erreichen, war er jedenfalls verpflichtet, über den ablehnenden Bescheid aufzuklären. Ob die später geschaffenen sog. „Ausgleichsflächen“ außerhalb des Gebäudes ein wirtschaftliches Äquivalent zu den nicht errichteten Geschossen darstellten, ist zweifelhaft, kann jedoch dahingestellt bleiben, da sie bei Vertragsschluß nicht vorhanden waren. Dadurch wurden die Anleger über die Werthaltigkeit der Immo-bilie und die zu erwartenden Mieteinnahmen getäuscht.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß über die im Prospekt ausgewiesene Provision eine sog. „weitere Innenprovision“ bezahlt wurde. Ob diese die ausgewiesenen Vertriebskosten erhöhten oder als verdeckte Kaufpreisanteile anzusehen sind, kann dahingestellt bleiben, da die Anleger in beiden Fällen über den Wert des zu erwartenden Anteils getäuscht wurden. Bei der Art der Fondsimmobilien (Mischung aus Gewerbeflächen und Wohnungen) bestanden für die Anleger nur geringe Vergleichsmög-lichkeiten mit den Preisen anderer Immobilien, zumal der Fonds bewußt auf gechäftsunerfahrene Mit-telverdiener angelegt war.

Es spricht vieles dafür, daß sich die Geschäfte der WGS schon im Jahr 1994 bei der Initiierung des Fonds Nr. 35 zum sog. „Schneeballgeschäft“ entwickelt hatten, in dem die Liquiditätsverluste jeweils durch neue Anlegergelder ausgeglichen werden sollten. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben, da die unstreitig falschen Prospektangaben jedenfalls für eine Haftung ausreichen. Nach allgemeiner Recht-sprechung spricht die Lebenserfahrung dafür, daß ein in wesentlichen Punkten unrichtiger Prospekt für den auf seiner Grundlage erklärten Beitritt ursächlich gewesen ist (so z. B. BGH in: WM 1994, 2192). Der Kläger ist daher so zu stellen, wie wenn er die Fondsanteile nicht erworben hätte.

Die Fondsanteile, auf die derzeit keine oder nur geringe Ausschüttungen erfolgen, stellen nach den in anderen WGS-Fällen erfolgten Berechnungen nur noch einen Bruchteil ihres Ankaufswertes dar. Der Kläger muß daher die übernommenen Darlehensverpflichtungen ohne wesentliche Gegenleistung erfüllen.

Etwaige Steuervorteile sind dem Kläger nicht als Vorteilsausgleichung anzurechnen. Ob bei dem gerin-gen Einkommen des Klägers als Polizeibeamter überhaupt nennenswerte Steuervorteile entstanden sind, ist fraglich. Darüber hinaus steht nicht fest, ob bei einer Rückübertragung der Fondsanteile diese überhaupt beim Kläger verbleiben und ob nicht ein als Schadenersatz geleisteter Betrag wieder ver-steuert werden muß.

Der Schadenersatzanspruch ist nicht verjährt. Ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung unterliegt nicht der kurzen Verjährungsfrist; auch ein Anspruch aus unerlaubter Handlung ist nicht verjährt. Die Verjährung dieser Ansprüche beginnt mit der Kenntnis von Schaden und Person des Ersatzpflichtigen. Diese Kenntnis konnte sich der Kläger jedoch noch nicht bei Konkurseröffnung 1997 verschaffen, sondern erst mit Bekanntwerden des Haftbefehls vom November 1999.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
(Bonin-Harz)
Richterin am LG