Immobilien galten und gelten als Betongold. Von daher wird die Investition in Immobilienfonds gerne als sichere Kapitalanlage oder Altersvorsorge verstanden. Allerdings hat auch dieses Betongold nicht erst seit der Finanzkrise Risse erhalten und Anleger in Immobilienfonds mussten empfindliche finanzielle Verluste hinnehmen.
Grundsätzlich wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.
Offene Immobilienfonds investieren in Immobilien und Grundstücke. Ihr wesentliches Merkmal ist, dass Anleger jederzeit Anteile kaufen oder verkaufen können. Die Möglichkeit der Anteilsrückgabe kann für die offenen Immobilienfonds zum Problem werden, wie sich in der Immobilienkrise zeigte. Wollen zu viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben, kann das zu Liquiditätsschwierigkeiten bei den Fondsgesellschaften führen. Folgen können sein, dass die Anteilsrücknahme ausgesetzt, der Fonds geschlossen oder sogar liquidiert wird. Anleger können dadurch ihr Geld verlieren.
Geschlossene Immobilienfonds sammeln bei den Anlegern Kapital ein und investieren es in Büro-, Wohngebäude oder Einkaufszentren. Nachdem eine zuvor festgelegte Anlagesumme erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Anleger kann sich beteiligen. Die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds erfolgt direkt als Kommanditist oder über einen Treuhänder. Durch die Zeichnung der Anteile wird der Anleger zum Gesellschafter. Dadurch ist er nicht nur am Erfolg beteiligt, sondern steht auch für die Risiken ein. Diese reichen bis zum Totalverlust des investierten Geldes.
In vielen Fällen können Anleger Schadensersatzansprüche geltend machen. Grundlage hierfür kann u.a. eine fehlerhafte Anlageberatung sein. Häufig wurden die Anleger nicht über die Risiken im Zusammenhang mit ihrer Kapitalanlage aufgeklärt. Auch Provisionen (Kickbacks), die an die vermittelnden Banken, Sparkassen oder Anlageberatung geflossen sind, müssen offengelegt werden. Nach Rechtsprechung des BGH kann das Verschweigen der Kickbacks Schadensersatzansprüche auslösen. Schließlich müssen auch die Informationen im Emissionsprospekt vollständig und wahrheitsgetreu sein. Bei falschen oder unvollständigen Angaben, kann Schadensersatz aus Prospekthaftung geltend gemacht werden.